23.06.2017
Государственные органы, своевременно не оформившие оставшееся без собственников жилье, не вправе требовать его у добросовестных приобретателей. Такое постановление вчера принял Конституционный суд России. В то время как все другие участники рынка недвижимости остаются беззащитными и поставлены теперь еще и в дискриминационное положение.
23.06.2017. АПИ — Выморочным признается имущество умерших владельцев, оставшихся без наследников (либо когда они были лишены или отказались от своих прав). По общему правилу такая недвижимость становится национальным достоянием – переходит в муниципальную собственность. Однако нередко воспользовавшиеся медлительностью чиновников мошенники присваивают фактически бесхозное жилье и успевают его несколько раз перепродать.
Обнаружив фактически украденное имущество, чиновники подают иски об его истребовании у последнего собственника. Он чаще всего не участвовал в афере, а честно купил квартиру на вторичном рынке и, не ведая о ее криминальной истории, спокойно там проживает.
В такой ситуации оказался, в частности, москвич Александр Дубовец. В апреле 2008 года у гражданки Затыниной он приобрел квартиру на улице Удальцова. Но через пять лет выяснилось, что ранее жилье прошло через руки так называемых «черных риэлтеров». До 1994 года квартира принадлежала Соколовой, которая умерла, не оставив наследников. Более 13 лет недвижимостью никто не интересовался, пока аферисты по подложным документам на имя уже также ушедшего в мир иной сына собственницы не получили у нотариуса Елена Русаковой свидетельство о наследстве. После этого квартира сменила трех владельцев, пока не была продана Александру Дубовцу.
Сами «черные риэлтеры» были осуждены за более чем два десятка подобных преступлений. В ходе рассмотрения уголовного дела Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы проходил как потерпевший, но его представители уклонились от участия в заседаниях и не представили имущественных требований. Однако после вынесения приговора предъявили иск к не подозревавшему неладное Александру Дубовцу. По мнению чиновников, он не проявил должной осмотрительности – купил квартиру, не проверив ее историю. Сомнительными признаками власти сочли многократные перепродажи в течение года, а также указанную в договоре явно заниженную стоимость – 999 тысяч рублей. Хотя покупатель утверждал, что фактически заплатил в семь раз больше, предъявив в доказательство расписку.
Суд поддержал требования столичной мэрии. Причем Московский городской суд пришел к выводу, что похищенное у государства имущество должно отниматься у нового собственника независимо от добросовестности последнего. Более того, формальным владельцем выморочного имущества государственные или муниципальные органы (так называемые публично-правовые образования) становятся с момента открытия наследства (то есть смерти предыдущего собственника) и могут сколько угодно времени не регистрировать права.
Только в Общественную палату России и только за последние два года обратилось более четырехсот граждан, оказавшихся в положении Александра Дубовца. В большинстве случаев причиной таких споров являются ошибки, допущенные при приватизации жилья в начале 90-х годов прошлого века. «Интуитивно, но весьма остро чувствуя несправедливость, участники общественных слушаний и обратившиеся в Палату граждане винят в случившемся власть, попустительствующую недобросовестным чиновникам или не осуществлявшую должного контроля как за публичной собственностью, так и за соблюдением законодательства при оформлении права», – пояснила заместитель секретаря Общественной палаты России Лидия Михеева.
В поданной в Конституционный суд России жалобе Александр Дубовец апеллировал к неравноправному положению участников таких споров. Будучи слабой стороной, покупатель вынужден доказывать свою добросовестность. По мнению адвоката Дмитрия Степанова, выморочное имущество случайно и даром попадает государству, которое начинает отнимать его у добросовестного приобретателя. Кроме того, именно государство создало сложную систему регистрации прав на недвижимость, а потому должно отвечать за законность сделок. «Если государство выдало свидетельство о собственности, значит, оно все проверило. Существующая практика свидетельствует, что приобретатель не должен верить государственной системе регистрации прав, выданным нотариусами свидетельствам о наследстве, а сам обязан копаться до самой первой сделки. Можем уходить во времена «царя гороха». В данном случае нужно отдавать предпочтение интересам гражданина, а не абстрактным правам государства», – заявил адвокат.
Московская мэрия не усмотрела в деле Александра Дубовца нарушений. Тогда как юристы почти всех приглашенных в заседание органов власти по существу поддержали заявителя. Жесточайшей критике подверг существующую систему, практику и действия столичных чиновников представитель Президента России Михаил Кротов. «Не гражданин должен предпринять попытки ознакомиться со всеми документами – он является добросовестным, если не знал о недостоверности сведений в реестре, – убеждена представитель Госдумы Татьяна Касаева. – Государственные органы могут предъявить требования о возмещении ущерба к непосредственно виновному в незаконном выбытии имущества. Такой подход к решению конфликта собственника государственного имущества и добросовестного приобретателя корреспондируется с Конституцией России и Европейской конвенцией». Не усомнился в нарушении прав заявителя и Андрей Клишас из Совета Федерации. Причем возложение рисков на конечного владельца, по его мнению, только усиливает риск нестабильности оборота и приводит к нарушению прав.
Чиновники и эксперты также указывают на отсутствие более-менее разумных критериев оценки добросовестности приобретателя – исчерпывающего перечня действий, соблюдение которых гарантировало бы покупателю защиту от претензий. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что указанное в государственном реестре (ЕГРП, а с этого года ЕГРН) в качестве правообладателя лицо признается таковым, пока не внесена запись об ином. Но на практике суды не признают ограничившегося проверкой реестра приобретателя добросовестным, так как он «не проявил должную осмотрительность и разумность»: «Практика исходит из очень жесткого стандарта: необходимо проверить все предыдущие сделки по приобретению имущества, выписки из домовой книги, опросить соседей, знать опубликованные сведения и так далее. Возможно, такой стандарт является чрезмерным и сводится к труднодоказуемым обстоятельствам. Но только проверка ЕГРП без учета сопутствующих фактов может привести к еще более негативным последствиям», – убеждена советник министра юстиции России Мария Мельникова.
Конституционный суд России полностью поддержал требования Александра Дубовца. Постановление подтверждает, что муниципалитеты и иные публично-правовые образования обязаны своевременно предпринимать меры по оформлению прав на выморочные жилые помещения. В противном случае они не вправе истребовать такое имущество у гражданина, который покупал недвижимость, не зная о подлоге и полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости. «Оспоренная норма не учитывает ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти, которые знали или должны были знать о наличии жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для его регистрации в установленном порядке. Истребование выморочного имущества у добросовестного приобретателя по искам органов публичной власти не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное означало бы существенное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей», – пояснили в пресс-службе Конституционного суда России.
Однако оглашенные выводы содержат опять же субъективные критерии оценки уже разумности и осмотрительности действий чиновников. Не указаны никакие четкие сроки, в течение которых они обязаны выявлять квартиры, оставшиеся после смерти собственников без новых хозяев. Михаил Кротов напоминает, что, скажем, в Москве налажена ежемесячная «инвентаризация» выморочных квартир. Поэтому срок «принятия наследства» государством, по мнению представителя главы государства, не может превышать одного года.
Вопрос защиты добросовестных приобретателей того же выморочного имущества неоднократно рассматривал и Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ, АПИ подробно писало о них – Добросовестный покупатель – евростандарт, Страсбург возложил на государство ответственность за квартирных мошенников). В частности, ЕСПЧ возлагает ответственность за любые допущенные государственным (регистрирующим) органом ошибки на само государство и считает недопустимым устранять их за счет граждан.
К схожему мнению пришел и Конституционный суд России: «Государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра, подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества ... зачастую существенно затруднена или невозможна», – констатировал суд.
Однако в резолютивной части служители конституционной Фемиды ограничили применение защищающих покупателей выводов только к делам по искам публично-правовых образований и связанным исключительно с выморочным имуществом. «В отношении споров частных субъектов действующие нормы сохраняются», – пояснил АПИ судья Сергей Казанцев.
Такая «дискриминация» может еще больше усложнить положение добросовестных приобретателей, которые при всем желании не могут предвидеть или даже предположить, кто именно будет оспаривать их права. Так, в отношении купленной Александром Дубовцом квартиры было совершено в сумме четыре сделки. Более того, вместо государства, претендовавшего на выморочное имущество, в роли истца мог оказаться выявленный наследник (например – проходящий армейскую службу племянник, не знавший о смерти тетушки).
В Минюсте решение этого затянувшегося вопроса видят в выплате потерпевшим компенсации из казны в размере 1 млн рублей. Формально право на нее добросовестные участники рынка имеют и сейчас, однако условия фактически невыполнимы. Законопроект, упрощающий такую систему (АПИ писало о нем – Кто ответит за квартирных мошенников?), Правительство России внесло в Госдуму еще в декабре 2015 года, но пока он прошел только первое чтение.
Нина Боер, управляющий партнер адвокатского бюро «НБ»
На мой взгляд, этот вопрос не должен был рассматриваться Конституционным судом России, и нарушение права на жилище в данном случае притянуто за уши. Тем не менее, Конституционный суд вынужден был рассмотреть это дело, чтобы поправить крайне странную позицию судов общей юрисдикции, которая в данном деле выглядит совсем уж фантасмагорично.
Нужно понимать, что введение выморочного недвижимого имущества, забытого государством, в оборот возможно только путем мошеннических действий и подделки документов. Без незаконной регистрации прав на недвижимость невозможно было бы совершить первую сделку. То есть в данном случае суды общей юрисдикции, истребуя квартиру у заявителя, видимо, не хотели поощрять мошеннические действия первых продавцов спорной квартиры и изящно переложили на добросовестного покупателя затраты и риски по взысканию убытков с мошенников. Сложно представить, какой причудливый характер примет в дальнейшем применение этой позиции на практике.
В отличие от государства, для наследников установлен срок принятия наследства. Если до его окончания имущество не было никем принято, то право собственности на него переходит к государству. Конституционный суд России предпринял попытку устранить причину возникновения споров с государством, вводя некие критерии разумности и добросовестности действий уполномоченных органов по принятию выморочного имущества. Безусловно, вероятность самых разных толкований этого постановления в практике районных судов исключить нельзя. Но, по крайней мере, они должны будут исследовать этот вопрос, а не скупо ссылаться на бессрочность оформления выморочного имущества, как это произошло в деле Александра Дубовца.
Татьяна Терещенко, руководитель аналитического направления адвокатского бюро «Прайм Эдвайс»
Основу выводов Конституционного суда России составляют рассуждения об эффективности предусмотренных гарантий, недопустимости формального подхода к понятию обеспечения баланса интересов и возложения риска бездействия и неосмотрительности собственника на добросовестного приобретателя.
На наш взгляд, в постановлении сделаны важные выводы, позволяющие защититься таким покупателям в спорах не только с государственными органами, но с лишившимися имущества частными собственниками. Так, суд указал, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий на стороннего покупателя квартиры не может возлагаться риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны устраняться самим государством посредством специально разработанных процедур. Эффективной гарантией соблюдения баланса частных и публичных интересов может считаться только развитая система законодательства с четкими и ясными нормами.
Михаил Кротов, Полномочный представитель Президента России в Конституционном суде России
Регистрация государственной собственности на выморочное имущество – это не право, а обязанность публичного образования. Ее неисполнение является основанием для отказа в защите такого права. Публично-правовое образование не может позволить себе быть беспечным и оформлять свои права только по мере необходимости в их судебной защите.
Представляется, что соблюдение установленного порядка выявления выморочного имущества, проверка информации об умерших гражданах, сопоставление их со сведениями о собственниках, а также своевременное оформление титула, позволило бы избежать коллизий и не поощряло совершение мошеннических действий. Гражданский кодекс РФ не предполагает возложения на покупателей чрезмерного бремени проявления осмотрительности. Вопреки презумпции добросовестности приобретатель должен доказывать, что проверял все документы и обстоятельства.